主題: 25家研究機構:對不起,2018年房價還得漲!

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  • 發表于:2018/1/11 23:03:08
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文/巴九靈(微信公眾號:吳曉波頻道)

時間剛剛進入2018年,樓市就有了新的消息。

蘭州部分區域撤銷限購變限售,南京調整人才落戶購房政策,廈門明確實行差別化調控,被認為是調控政策放松的信號,有人甚至認為樓市取消限購時機已到。

今年的樓市怎么走,實在是令人好奇的一件事。

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去年年初的時候,小巴總結過一份24家券商機構對2017年中國樓市的預測,總結出了6條共識和4條爭議。

一年過去了,這些預測的結果也出來了,6條共識4條命中:

?2017年房地產市場主題是調整;

?調控政策短期內不會變化;

?朋友圈關于房企并購的爆文要多了;

?房企大轉型,說不定也要喊“匠人精神”了。

另外2條命中了一半:

?買房的人變少;

?整體房價可能微跌。

2017年樓市的一大特點是“冰火”分化,一二線城市冰封熄火,三四線城市崛起,這也讓年初機構普遍估計2017年樓市交易量下跌、房價微跌的預測落空了一半:在一線和二線核心城市命中,而在三四線城市則落空。

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除了6條預測之外,還有4項爭議,結果也出來了:

?區域分化,一線城市房價還買得起嗎?(一線城市的購買力暫時被凍結)

?地王是否會偃旗息鼓,土地財政是否有所改觀?(地王的數量大幅下降)

?3年小周期還有沒有效?(3年小周期要出現變化,但變化的方式還存在繼續的爭議)

?美國加息對中國房地產影響大不大?(事實證明,影響并不大)

這些研報雖然不能說面面俱到,也出現了一部分預測失誤的地方,但總體上對當年度樓市趨勢的把握還是挺到位的。

所以今年小巴繼續來做這份“房地產行業年度投資策略”報告,為2018年的房地產投資指指路。

這些策略報告來自25家券商機構的房地產研究部門,吳曉波頻道曉報告特別梳理了其中12家機構的投資策略報告,推出系列報告《2018房地產預測報告》,從購房和投資兩個角度,分兩期帶大家了解2018年房地產行業的25個觀點,告訴大家2018年房子怎么買,地產股如何投。

1.共識篇

25家券商機構都對2018年房產走勢進行了預測,小巴整理出了這些機構們達成的共識,包括政策、成交量、房價、紅利、行業等幾大方面。

總體

2018,房地產市場主題:新起點

25份“房地產行業2018年投資策略”報告的主題如下表,其中頻繁出現的同義關鍵詞是長效機制、周期、分化、龍頭、租。

它們大致勾勒出了這些研究機構對于2018年整體判斷,房地產市場正在邁入一個新的階段:

?在調控政策上,平穩推進的長效機制有序地推進,因城施策繼續維持;

?在城市分化上,是2017年火熱的三四線城市行情回落,一二線城市則可能迎來一波小行情;

?在行業競爭上,則是馬太效應,企業與企業之間的差距拉大,強者越強。

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政策房住不炒,差異調控主線不變

2017年房地產市場的調控有兩大主題:因城施策和長效機制,在2018年會繼續延續下去。

這一輪調控中,核心城市的調控力度已達到史上最嚴,限購、限貸、限售、限價和限地價五限并舉,收緊的空間有限。不收緊的同時,也不代表可能會放松,因為租售并舉的長效機制正在成為新的思路,有可能,一線城市再也看不到限購解除的那一天。而三、四線城市的行情不可持續太久,改變現狀、采取普遍嚴厲政策的可能性也不大。

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再細分一些,相比于限購、限貸,限售對房產投機的針對性更強,也更適用于區域分化地市場,2018年以及未來的數年,限售城市數量會擴圍。

成交三四線熄火,一二線重新上路

上一年度預測時,大家都覺得,2017年成交量肯定下跌,而且幅度不會小,結果一二線的交易是冰封了,但三四線城市增長很快,前11個月下來,總成交面積還是增長了7.9%

2018年的樓市成交量的主要觀點還是“唱衰”,在券商機構們看來,2017年刺激是不可持續的。

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比如國泰君安認為,三四線城市2017年的火爆,是經由拆遷(棚改貨幣化安置)的一次性刺激,屬于“透支需求,延緩供應”的一次性刺激,短期內能推動房價和銷量的上漲,但長期看,由于缺乏產業和人口支撐的情況下,棚改貨幣化安置的拉動效應將會逐漸減弱。此外,三四線購房人群的價格敏感度高,房價上漲后,需求也在一定程度上被抑制。

相反,一二線城市需求已經打壓了一年多,需求儲備較為充分,可能在2018得到釋放。

房價不要指望太多,降不下來

2018年,關于房價的預測,券商機構們則一致認為,在全國范圍內將有上漲,但幅度不會大。

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在全國范圍的普遍微漲之中,不同區域和城市同樣會和銷量一樣,出現價格上的細微分化,比如長江證券認為一線城市漲1%,二線和三線城市漲5%,四線城市漲1%。

紅利租房者越來越多,長租公寓井噴

一二線城市房價高,存量房不斷增多,加上租售并舉長效機制的政策導向,意味著這些城市的租賃市場空間很大。

關于租賃房的政策文件,光全國性的,僅從2015年11月開始,國務院、國家稅務總局、住建部(包括聯合其他8個部門)發布的就有6項;地方性的,一二線城市更是一個接一個地出臺政策。

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內容集中起來講,就是一點,加快租賃市場發展:

?在供給上,增加租賃用地供給、鼓勵房地產轉型;

?在金融上,給存量物業提供模式探索(比如房地產信托投資基金REITs)的稅收等優惠,盤活存量資產;

?在法律上,在需求端,立法推進租售同權。

從2018年開始,在未來幾年,長租公寓市場將迎來井噴,一方面租房的人越來越多,另一方面,各方機構爭相進入長租公寓,企業數量也將快速增長。

行業買房企龍頭股可能有意外驚喜

在各大機構的預測中,房地產行業不可逆的趨勢是規模制勝,龍頭企業在馬太效應中越來越強。最顯著的數據,是房地產企業TOP50和其他企業的毛利潤率比較。

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一般來說,在行業快速發展時期,隨著企業規模的擴大,利潤會呈下降的趨勢。比如過去很多年,房地產企業TOP50的利潤率——不管是毛利還是凈利,都是比其他規模更小的企業低的。

這兩者都在2017年的三季度出現反轉。

從行業發展來看,行業逐步進入成熟期,行業整體利潤率在下滑,但這對于其中的大企業而言,也許未必是壞事。行業環境的惡化,也可能是掃除競爭的一種方式。融資能力、管理和運營能力、抗周期能力,也意味著有更大的機會逆周期拿到利潤率更高的項目。

這些利潤上的變化,最終會反映到房地產上市公司的股價上。

2.爭議篇

25家券商機構對2018年房地產市場預測也存在不少爭議,包括周期、存量和土地三大方面。

周期是周期時間拉長,還是地區分化

中國樓市素有小周期之論,逆周期就是中國樓市最好的投資方式。

去年關于“3年小周期還有沒有效”的命題,各大機構就有不同的聲音,今年的論點更加明確了,爭議在于變化的方向,是縱向的、橫向的、還是縱橫雙向的,這也意味著房地產不同的投資方式。

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華創證券的觀點認為,周期的變化在于,不管是需求端還是供給端的政策,都將原本周期漲落環節的時間拉長了,所以整個周期的時間,要從3年一輪變成5年一輪。這意味著,房產投資時間節點需要變化。

興業證券認為,周期的變化在于區域分化,一二線進入租售并舉長效機制之后的新周期,三四線則再無周期。這意味著,買房的區域選擇,需要變化。

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也有結合兩者的第三種觀點,比如方正證券,認為周期既拉長了,又分化了,這就導致中國樓市空前復雜了。

當然,也有觀點認為,原來的小周期雖然有一些細微的變化,但三年周期仍然有效。比如國泰君安,底部將于2018年下半年形成,二線城市率先復蘇。而招商證券則認為,2季度到3季度是這一輪樓市的底部,一二三四線依次觸底。

?周期拉長派:華創證券、東方證券

?周期分化派:興業證券

?兩者兼有派:方正證券

?保持原狀派:國泰君安

存量是否正進入二手房時代

東方證券認為,從美國、香港等發達經濟體的經驗看,隨著城市化發展,二手房交易量將超過新房,存量時代就到來了。

去年前十個月,北京、深圳、南京、無錫、大連等重點城已經進入存量房時代。一線城市尤為明顯,特別是北京,二手房成交套數已經達到新房成交套數的3.3倍。

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但也有不同的意見,比如中信證券認為,相比于美國、香港,中國更像日本,相當長的時間內(如二三十年之內),不會出現“存量占大頭”的局面。尤其考慮到“房子是用來住的,不是用來炒的”,政策也將致力于控制而不是提高房屋流通率。

?正方:東方證券

?反方:中信證券

土地地王減少,土地財政是否轉向

我們在以前的一篇文章中分析過近幾年的土地市場,2014-2016年,房價大漲,房價漲得越快的城市,土地賣得越狠。

2017年下半年,土地市場出現了史無前例的現象:一邊是房地產市場熱銷,一遍是土地市場保持理性。這是否意味著土地財政出現轉向,則有爭議。

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比如華泰證券認為,房地產稅整體穩步推進,進度可能會超過預期,這有助于替代地方政府減少的財政收入。某種程度上,這意味著土地財政的可持續性又在存疑。

更多的機構則認為土地市場的理性在于土地市場規則的變化,設置了競拍的門檻,但不限制數量,令小企業參與的難度增加,變相減少了惡性的價格競爭。而土地財政本身,在短期不可替代。

當然了,我們可以預見的是,2018年出現地王的頻率,依然不會太高。

?正方:華泰證券

?反方:中信證券、國泰君安
  
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